离婚时怎么分，关键要看三点：父母的出资是借款还是赠与；如果是赠与，是赠与自己子女一方还是夫妻双方；出资买房后还有没有贷款。房子登记在谁名下，反而不是决定性因素。

一、先看出资性质：借款还是赠与

如果父母和子女之间有借条、借款协议，或者转账时明确备注“借款”，这笔钱就是借款。借款用于夫妻购房，一般属于夫妻共同债务，离婚时房子按共同财产分割，欠父母的钱也要共同偿还。

没有借款凭证，父母事后才说是借的，往往难以得到支持，一般会被认定为赠与。

二、如果是赠与，看赠与谁

按照《民法典》第1062条和第1063条，婚后受赠的财产原则上属于夫妻共同财产，但赠与合同中确定只归一方的除外。

2025年2月1日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（二）》第8条，对婚后父母出资购房作了更细的规定。

第一，有约定的，按约定。赠与合同明确约定只赠与自己子女一方的，按照约定处理。

第二，一方父母全额出资、没有约定或者约定不明确的，离婚时法院可以判决房屋归出资方子女所有，再综合考虑共同生活和孕育子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小、离婚时房屋市场价格等因素，确定是否给另一方补偿、补偿多少。

第三，一方父母部分出资或者双方父母都出资的，法院会以出资来源和比例为基础，综合上述因素，判决房屋归一方所有，由获得房屋的一方给另一方合理补偿。

三、有没有贷款，影响补偿多少

现实中，常见的是父母出首付，其余贷款。婚后用夫妻共同财产偿还的贷款，以及对应的房屋增值部分，属于夫妻共同财产。

所以，即使房子最终判给出资方子女，另一方也有权就共同还贷的部分和相应的增值获得补偿。贷款越多、共同还贷时间越长，补偿通常越多。

四、登记在谁名下，不是决定因素

很多人以为房产证上写谁，房子就是谁的。但夫妻之间分割财产，法院更看重出资来源和约定。最高法发布的典型案例中，就有房屋登记在夫妻双方名下，离婚时仍根据出资来源判归出资方子女的情况。

五、给父母的建议

想为子女买房出资的父母，最好在出资时就把话说清楚。想作为借款的，写好借条；想只赠与自己孩子的，签一份书面赠与协议，写明只赠与子女一方；转账时也写上备注。

父母出资买房，是一片心意。把这份心意落在纸面上，不是不信任，而是对子女和这个家庭最好的保护。